Door de heer Oguz Sahin, met als adres Rue Jean Jaurès 6 te 4420 Saint-Nicolas, werd een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen voor het verbouwen van een eengezinswoning naar hotel (gedeeltelijk regularisatie - inplanting) aangevraagd.
Het betreft een perceel, gelegen in de Zennelaan 45 te Vilvoorde en met als kadastrale omschrijving: afdeling 2 sectie D nr. 272L3.
De aanvraag tot omgevingsvergunning omvat aanpassingen die betrekking hebben op gemeentewegen. Conform artikel 31 van decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning moet de gemeenteraad beslissen over de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van de gemeenteweg.
Beschrijving
Voor het pand in kwestie werd op 18 januari 2016 een stedenbouwkundige vergunning verleend voor het bouwen van een eengezinswoning. Het pand werd echter in strijd met de vergunning ingeplant voor de rooilijn. Voorliggende aanvraag betreft het regulariseren van het wederrechtelijk bouwvolume en het verbouwen van de eengezinswoning naar hotel. Hiertoe wordt ook een aanpassing van de rooilijn gevraagd. Namelijk een deel van het privaat perceel afstaan aan het openbaar domein en een deel van het openbaar domein toevoegen aan het private perceel, met name ter beschrijving van de Zennelaan -Gendarmeriestraat, reeds een aangelegde weg met een openbaar karakter.
De bestaande rooilijn wordt gewijzigd, voorliggende aanvraag voorziet in het vergroten van het private perceel met een oppervlakte van 6,45 m². Het getroffen perceel is kadastraal gekend als afdeling 2 sectie D nr 272L3. De gronden die worden toegevoegd aan het private perceel worden in het schattingsverslag aangeduid in het geel. De gronden die aan het openbaar domein worden toegevoegd worden in het schattingsverslag aangeduid in het paars. De nieuwe rooilijn is aangeduid op het plan met een rode stippenlijn.
De waardevermeerdering van het perceel wordt geschat op 7 691,25 euro (zie schattingsverslag) op basis van de netto vergroting van het perceel. Er wordt echter gevraagd om alle delen van het private perceel die zich voor de gewenste rooilijn bevinden kosteloos over te dragen aan het openbaar domein als stedenbouwkundige last, bijkomend wordt als last voorzien dat geen rekening mag gehouden worden met de waardevermindering van het perceel ten gevolge van de overdracht van de gronden. Bijgevolg dient de waardevermindering ten gevolgen van afstand van grond aan het openbaar domein niet mee in rekening te worden gebracht bij de berekening. Hierdoor komt de stedenbouwkundige last omwille van de waardevermeerdering van het perceel op: (7,65m² x 700€) + (6,05m² x 525€ / m²) = 8.531,25 €. Dit is de waardevermeerdering van het perceel 7 691,25 euro opgeteld met een last van 840 euro.
Openbaar onderzoek
Gedurende het openbaar onderzoek dat liep van 27 december 2024 tot en met 25 januari 2025 werden 8 bezwaarschriften ingediend. Het betreft 5 gebundelde/identieke bezwaarschriften en 3 losse bezwaarschriften. De bezwaarschriften handelen niet over de gewenste rooilijnaanpassing.
Adviezen
Onderstaande adviezen werden ontvangen:
“De ombouw naar een hotel, wordt gemotiveerd met de aanwezigheid van een ziekenhuis in de onmiddellijke omgeving. Het ziekenhuis zal op korte termijn echter geherlokaliseerd worden naar de CAT-site, waardoor die insteek zal komen te vervallen.
Er wordt gewezen op de mobiliteitsimpact van de nieuwe functie, aangezien er meerdere gezinnen tegelijk kunnen logeren en er dus ook meer wagens verwacht kunnen worden dan bij een normale ééngezinswoning. Er worden echter geen bijkomende parkeerplaatsen gecreëerd op eigen terrein. De eerlijkheid gebiedt te zeggen dat het inplanten van parkeerplaatsen op eigen terrein geen evidentie is omwille van de moeilijke bereikbaarheid vanaf het openbaar domein, zonder aanpassingen aan het openbaar domein. Momenteel is hier wel nog een goed bediende bushalte aanwezig, de vraag is of dit zo zal blijven na de verhuis van het ziekenhuis.
In de tuin worden 2 fietsenstaanplaatsen ingetekend, maar het is niet duidelijk hoe deze bereikbaar zullen zijn. Ze worden schijnbaar ook niet overdekt.
Aangezien er al geen parkeerplaatsen gecreëerd worden, zou een kwaliteitsvolle fietsenberging toch een mooie aanvulling zijn. De fietssnelweg is niet veraf. Wanneer in de toekomst het ziekenhuis verdwijnt, kan er misschien ingezet worden op fietstoerisme.
Er wordt slechts een beperkte infiltratiecapaciteit voorzien, omdat dit niet opgelegd werd bij de oorspronkelijke vergunning van het gebouw. Enkel de uitbreiding wordt in rekening gebracht.
Het zou echter beter zijn om rekening te houden met het volledige gebouw, zeker omdat het gebouw gelegen is in overstromingsgevoelig gebied. Op die manier kan de overloop naar de riolering gesupprimeerd worden en overbelasting van het gemengde rioolstelsel vermeden worden.
Daarnaast wordt de diepte van de bestaande overstortleiding ingeroepen als grond om louter ondergronds te infiltreren.
Als de capaciteit uitgebreid moet worden, kan er wel degelijk bovengronds geïnfiltreerd worden. De diepte van de overstortleiding is hierbij van weinig belang omwille van het principe van communicerende vaten. De infiltratievoorziening zal enkel wat dieper moeten uitgevoerd worden om de buis te ontvangen. Dit zou wel degelijk landschappelijk ingeplant kunnen worden in de rest van de tuin, die hiervoor groot genoeg is.
Bij de aanvraag zit zowel een aanpassing van de rooilijn, als een berekening van de waardevermeerdering en een belofte van afstand van meerwaarde. Die laatste is niet logisch.
Om het gebouw in huidige vorm te kunnen behouden, is inderdaad een rooilijnaanpassing noodzakelijk. Het plan werd vooraf afgetoetst met de dienst en stemt overeen met de laatste afspraken (alleen is de rode lijn van de nieuwe rooilijn niet overal duidelijk zichtbaar op het plan). Het blijft jammer dat het bestaande gebouw verkeerdelijk over de rooilijn ingeplant werd, maar de aanpassing van de rooilijn lijkt wel mogelijk omwille van de specifieke ligging aan een ruimer plein in plaats van een traditionele straat.
Het bestaande voetpad wordt hierdoor plaatselijk wel smaller, maar er blijft een breedte van 1,50 meter. Enkel ter hoogte van de aanwezige verlichtingspaal wordt de doorgang wat krapper.
De aanpassing van de rooilijn aan de bestaande rechtergevel wordt zodanig uitgevoerd dat nadien een de meest logische lijn verkregen wordt van gevel en tuin, zodat de nieuwe rooilijn ook in de toekomst duurzaam zal blijken.
Deze bijkomende aanpassingen betekenen wel dat, naast een privatisering van een deel van het openbaar domein ook een deel van het huidige privaat perceel zal toegevoegd worden aan het openbaar domein.
In plaats van een belofte tot afstand van meerwaarde, had dus eigenlijk een belofte tot gratis grondafstand toegevoegd moeten zijn.
VOORWAARDEN:
Dit advies wordt gevolgd. Echter hebben een grootdeel van de voorwaarden geen betrekking op de wijziging van de gemeenteweg. De overige voorwaarden zullen behandeld worden bij de beslissing van de aanvraag tot omgevingsvergunning wat onder de bevoegdheid valt van het college van burgemeester en schepenen. De laatste 2 voorwaarden worden weerhouden. Het betalen van de waardevermeerdering wordt als last opgenomen bij de vergunning.
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen met betrekking tot de aanleg wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening voetgangersverkeer.
Toetsing aan de doelstellingen en principes van het gemeentewegendecreet
Bij toepassing van artikel 31 van het omgevingsdecreet dient de gemeenteraad zich uit te spreken over de ligging, de breedte en de uitrusting van de gemeenteweg, en over de eventuele opname in het openbaar domein. Hierbij moet rekening gehouden worden met de doelstellingen en principes, vermeld in artikel 3 en 4 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen.
Ligging
Voorliggende aanvraag voorziet in toevoegen van een deel van het privaat perceel aan het openbaar domein en een deel van het openbaar domein aan het private perceel, in navolging van de gewenste rooilijnaanpassing aan de gemeenteweg met openbaar karakter Zennelaan - Gendarmeriestraat.
Breedte
Voorliggende aanvraag voorziet in openbaar domein met voldoende breedte voor fiets- en voetgangersverkeer, nl. 5,54 meter vanuit de as van de weg tot de nieuwe rooilijn.
Opname in het openbaar domein
De aanpassing van de rooilijn aan de bestaande rechtergevel wordt zodanig uitgevoerd dat nadien de meest logische lijn verkregen wordt van gevel en tuin, zodat de nieuwe rooilijn ook in de toekomst duurzaam zal blijken. De opname past binnen de doelstellingen van het gemeentewegendecreet.
Er wordt kennisgenomen van het volledig aanvraagdossier en de bijhorende plannen voor wat betreft de 'aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg'.
De bestaande rooilijn wordt gewijzigd. De gewijzigde rooilijn zoals weergegeven op het rooilijnplan dat deel uitmaakt van de aanvraag tot omgevingsvergunning 2024/00437 (OMV_2024160672) wordt goedgekeurd mits voorwaarden. De rooilijn wordt aangepast naar de rode stippenlijn zoals aangeduid op het rooilijnplan. De paars aangeduide zone in het schattingsverslag wordt toegevoegd aan het openbaar domein en de geel aangeduide zone in het schattingsverslag wordt toegevoegd aan het private perceel. Het rooilijnplan en het schattingsverslag maken integraal deel uit van deze beslissing.
Lasten:
De ligging, breedte en uitrusting van de gemeenteweg zoals weergegeven op de plannen en tekeningen die deel uitmaken van de aanvraag tot omgevingsvergunning 2024/00437 (OMV_2024160672) wordt vergund.