2021_GR_00204 - Indienen van een verzoek tot vrijstelling adviesverplichting in het kader van de administratieve procedure woningkwaliteit. - Beslissing

De procedure inzake ongeschikt- en onbewaarverklaring schrijft voor dat een besluit van de burgemeester ter zake pas genomen kan worden na een controle door en advies van de Vlaamse woningcontroleur, of indien na het doorlopen van een bepaalde termijn een advies ontbreekt. In specifieke dossiers zou het echter opportuun zijn om te kunnen voorbijgaan aan die Vlaamse adviesvereiste. Die mogelijkheid bestaat.

Tijdens de zitting van 5 oktober 2020 besliste het college van burgemeester en schepenen de gesprekken met Wonen Vlaanderen rond de vrijstelling adviesverplichting in het kader van de administratieve procedure woonkwaliteit op te starten. Uit die gesprekken blijkt dat een formeel verzoek tot vrijstelling ingediend moet worden bij de bevoegde minister, Matthias Diependaele, Vlaams minister van Financiën en Begroting, Wonen en Onroerend Erfgoed.

Dat verzoek dient een aanvraagdossier te omvatten waarin de lokale overheid meer informatie geeft over de twee voorwaarden om vrijgesteld te worden, enerzijds met betrekking tot het aantal voldoende ervaren woningcontroleurs die ter beschikking zijn en anderzijds over het proactieve woningkwaliteitsbeleid.

1. Voldoende ervaren woningcontroleurs

Tot voor de wijziging van het organogram in 2020, bestond de toenmalige dienst Huisvesting uit twee medewerkers (1,8 VTE), waarvan één woningcontroleur, die echter daarnaast nog andere taken op zich diende te nemen. We konden toen in de praktijk slechts spreken van maximaal 0,5 VTE aan woningcontroleurs. 

In het nieuwe organogram zijn er bij de dienst Wonen en Ondernemen twee nieuwe medewerkers voorzien, waarvan een fulltime deskundige woningkwaliteit (1 VTE). De nieuwe medewerker is op 19 april 2021 gestart en is volop bezig zich in te werken. Belangrijk om te weten is dat de expertise die reeds aanwezig is inzake woningkwaliteit de stad niet verlaat. Die betrokken medewerker (expert wonen en ondernemen) heeft andere taken en zal zich in eerste instantie niet meer bezig houden met dossiers inzake woningkwaliteit, maar er kan wel steeds, indien nodig, van zijn expertise gebruik worden gemaakt.

Wat continuïteit betreft, kan bij onvoorziene langdurige afwezigheid van de woningcontroleur, beroep gedaan worden op de expert wonen en ondernemen, die de dringende dossiers ter harte kan nemen; en kan via bijvoorbeeld 3Wplus een tijdelijk contract worden aangegaan om de afwezigheid op te vangen. Zowel de expert wonen en ondernemen (intern) als 3Wplus (extern) beschikken over de nodige expertise om de dossiers inzake woningkwaliteit te behandelen.

2. Proactief woonkwaliteitsbeleid

De stad dient een proactief woonkwaliteitsbeleid aan te tonen om in aanmerking te komen voor een vrijstelling adviesverplichting. Dit vertaalt zich in onder meer volgende acties:

• Proactieve conformiteitsonderzoeken: het college besliste op 5 oktober reeds principieel tot opmaak van een verordening woonkwaliteit waardoor bepaalde types woningen verplicht over een conformiteitsattest moeten beschikken alvorens te kunnen verhuren (in casu: onvergund opgedeelde panden). 
• Overleg binnen de stadsdiensten: in het kader van de Bestuurlijke Aanpak Kanaalplan (BAK) werd een casusoverleg opgestart met de diensten Wonen en Ondernemen, Omgeving, Veiligheid en de lokale politie. Op dit tweemaandelijks casusoverleg worden dienstoverschrijdende dossiers besproken, waaronder woonkwaliteit. Daarbuiten is er hoe dan ook een goed en regelmatig contact tussen de dienst Omgeving en dienst Wonen en Ondernemen.
• Overleg met - en sensibiliseren van - lokale partners: door middel van het lokaal woonoverleg wordt structureel overlegd met relevante partners in het woonbeleid (CAW, Sociaal Huis, Immosector, sociale huisvestingmaatschappij).
• Begeleiding, ondersteuning en advisering van huurders en verhuurders: via het loket van de dienst Wonen en Ondernemen worden vragen van huurders en verhuurders beantwoord en indien nodig naar de relevante partners doorgestuurd.
• Mogelijkheden tot herhuisvesting: voor kinderen zijn opvanginitiatieven enkel toegankelijk via een plaatsing na beslissing van het Ondersteuningscentrum Jeugdzorg of Jeugdrechtbank. In Vilvoorde is er een residentiële setting bij 't Pasrel. In de toekomst komt Tonuso daarbij. Voor volwassenen (al dan niet met kinderen), zijn er de initiatieven 'tijdelijk verblijf' van het CAW waar mensen voor drie, maximaal zes maanden, kunnen verblijven: drie studio's in de Gezellestraat (Guido) en vijf studio's in de Harensesteenweg. Binnenkort worden er aan de Harensesteenweg twaalf nieuwbouwwoningen voorzien voor noodopvang. De huidige studio's aan de Harensesteenweg zullen dan verdwijnen.
• Afstemming met Wonen Vlaanderen: de stad heeft via het lokaal woonoverleg en de stuurgroep van het Regionaal Woonbeleid Vilvoorde-Machelen structureel overleg met Agentschap Wonen Vlaanderen.
• SVK-Afsprakenkader: het college legde op 3 augustus 2020 reeds de richtlijnen vast voor potentiële projecten binnen het SVK PRO decreet.
• Renovatiebegeleidingen: er zijn binnen de stad verschillende initiatieven actief, zoals de centrumpremie, de subsidieretentie en bouwblokrenovaties, waarbij eigenaars actief begeleid en ondersteund worden. Via het Mobiel Energiehuis wordt dan weer gratis advies gegeven aan alle inwoners inzake renovatie-en verbouwingsvragen. Dit kadert o.a. binnen het Kilmaatplan om het patrimonium in onze stad op te waarderen en hierdoor de het energieverbruik te reduceren, maar heeft ook een positief effect op de woningkwaliteit.

De vrijstellingsaanvraag dient het aantal procedures tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring van de voorbije twee werkjaren mee te delen; en aan te geven bij welke procedures (de aard en het aandeel) de gemeente geen vrijstelling wenst en nog steeds advies wenst te bekomen van Wonen-Vlaanderen.

Wat dat laatste betreft, is het opzet om de overgrote meerderheid van de administratieve procedures (klachten van huurders), en ook bij dossiers die opgenomen worden door Wooninspectie, de normale gang van zaken te behouden. Namelijk een vooronderzoek door de gemeentelijke woningcontroleur, gevolgd door een officieel onderzoek door de Vlaamse inspecteur, wat leidt tot een advies aan de burgemeester inzake ongeschikt- en/of onbewoonbaarheid van de woonentiteit. 

De vrijstellingsaanvraag heeft dan concreet betrekking op volgende dossiers:

• Bij controles op bewoning door buitenlandse arbeiders die niet ernstig genoeg zijn voor opname door de Wooninspectie. Hier is de vrijstelling zeer nuttig aangezien de normale administratieve procedure voorschrijft dat de bewoners vooraf een brief krijgen van de Vlaamse controleur betreffende de datum en uur van inspectie. De buitenlandse arbeiders in kwestie zijn zo goed als nooit aanwezig op het tijdstip van de controle (veelal tijdens de kantooruren). Vrijstelling van adviesverplichting zou ertoe leiden dat de stad onmiddellijk kan verder werken op de eigen vaststellingen van het aanvankelijk onderzoek.
• Bij proactieve controles door de stad: de doelstelling is om, los van een vraag van een huurder of verhuurder, kwaliteitscontroles uit te voeren. De focus zou kunnen liggen op bepaalde problematische straten/wijken en/of bepaalde types van woningen. Indien na het door de stad proactief uitgevoerd vooronderzoek nog een onderzoek door de Vlaamse controleur moet gebeuren, bestaat de kans dat er geen toegang meer verschaft wordt. Bovendien werkt dit vertragend. 
• Bij het verplicht stellen van een conformiteitsattest: De Vlaamse Wooncode laat toe dat het lokaal bestuur een conformiteitsattest verplicht stelt bij verhuring van woonentiteiten. Die verplichting kan algemeen of verfijnd zijn: in een eerste fase zien we een kans om het conformiteitsattest te verplichten bij panden die opgenomen worden in het vergunningenregister. Het gaat daarbij om panden die, omwille van een lange historiek van onvergunde opdeling, alsnog formeel in het vergunningenregister worden opgenomen. De ervaring leert dat zulke panden vaak woonkwaliteitsproblemen kennen. Door de verplichting van een conformiteitsattest in te voeren, worden eigenaars verplicht een minimale woonkwaliteit te voorzien in deze panden. Een tweede categorie betreft woningen van het sociaal verhuurkantoor (svk). Er wordt dan de afspraak gemaakt dat vooraleer het svk tot inhuring van panden overgaat, de stad eerst een conformiteitsattest dient af te leveren. Zo wordt voorkomen dat het svk een pand zou inhuren dat later ongeschikt- en of onbewoonbaar moet worden verklaard.
  Indien eigenaars toch verhuren zonder conformiteitsattest, is het belangrijk dat snel tot actie kan worden overgegaan. Een tussenkomst van Wonen Vlaanderen in die procedure zou de impact ervan sterk beperken.

De vrijstelling van adviesverplichting zou weinig of geen meerwerk voor de diensten betekenen ten opzichte van een bestaand dossier, aangezien het officieel technisch verslag dat in de vrijgestelde procedures opgesteld moet worden, niet verschilt van de verslagen die de stad in het kader van het vooronderzoek moet opstellen. Enkel het advies aan de burgemeester dat door Wonen Vlaanderen wordt afgeleverd, dient dan intern te worden opgesteld. Dat advies vloeit echter automatisch voort uit de quotering van de vastgestelde inbreuken in het technisch verslag.
De vrijstelling heeft tot slot enkel betrekking op de adviesverplichting, niet op bijvoorbeeld het inventarisbeheer of de opvolging van de belastingen. Dat blijft integraal bij Wonen Vlaanderen.

De vrijstelling dient te worden geregeld middels een afsprakenkader met de Vlaamse overheid.

• Decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.